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〒510-0033 
三重県四日市市川原町33-1
TEL:0120-84-6636
TEL:059-333-6800
FAX:059-333-7730
施工地域
四日市市・菰野町・川越町・楠町・鈴鹿市・桑名市・その他

トップページ>中古住宅購入時のポイント

公認インスペクター 鈴木親広

最近では新築住宅の建設が減少し、中古住宅の流通が盛んになる傾向になっています。 中古住宅を購入しそれぞれの家庭、家族に合う『住まいづくりを!』と、考えている人が増えているのではないでしょうか?
流行りのスタイルも良いですが、やはり住まいというのは家族の暮らしの中でいかに、安心安全で快適に過ごしやすいかとういうことが重要だと思います。
公認ホームインスペクターとは、今の住宅の状態、中古住宅のご購入前時に劣化部分や欠陥状態がないか、第三者的な立場として診断する資格を持った専門家です。また、メンテナンスの時期や改修すべき箇所などのアドバイスもさせていただきます。
日本ホームインスペクターズ協会によるプロの住宅診断士の役目については詳しくは下記の協会ホームページをご覧ください。

NPO 法人日本ホームインスペクターズ協会 >>
公認ホームインスペクター(住宅診断士)とは >>
鈴木の掲載リスト >>


ご自分でも出来る!簡単チェックポイント

ここでは中古住宅を購入するとき、皆様がご自分でも出来る簡単な注意点をピックアップしてみます。
敷地について

  1. 敷地境界線の確認(境界を巡る紛争訴訟の有無)
    境界杭の無い場合は、隣地の方との立会いの下、確認していただくと安心です。
    また、境界線上にある塀や側溝はどちらのものか?等の確認をしておくことも忘れずに。
  2. 過去の地形や水害の有無
    その土地が盛土の土地なのか、切土の土地なのか?で地盤の強度が変わってきます。
    過去に水害があった場合、建物にも影響していることも考えられます。
  3. 建替え・増築等ができるかどうか確認を!
    その住宅が、違法建築物(既存不適格といいます)でないかどうか?
    古い住宅地によくありますが、敷地の道路と接する部分が2mに満たないと、将来の建て替えはできません。また建ペイ率や容積率をオーバーしている場合は、建替えの時、今よりも小さな建物しか建てられません。もし、分からなければ、市役所等の建築指導課に住所と図面を持っていくと、教えてくれます。
    ※その建物を建築した時の「確認申請書」や「検査済み証」があるかどうかも確認してください。増改築や建替えのときに役に立ちます。
  4. 近隣を回り、ご近所さんとお話を!
    毎日の生活で必要なゴミの収集場所や、地域活動の有無、治安状況などを確認するのも忘れずに。ペットの鳴き声や、交通事情なども確認するために、いろいろな時間に訪れてみることをお勧めします。
  5. 雨の日にも確認を!
    水はけのいい土地か?水の流れは?側溝は?など確認してみてください。建物の雨漏りも発見できるかもしれません。

建物について

  1. 基礎を確認する
    外部からでも確認できるので、周囲は全てチェックしてみましょう。表面上だけのひび割れから、内部にまで至るものもあります。大きなひび割れの場合、地盤自体が不同沈下を起こしている可能性もありますので、不安な場合は、専門家にご相談ください。
  2. 床下を確認する
    床下に不要な湿気はないか?木材は乾いているか?もちろんシロアリはいないか?排水の漏れはないか?断熱材はきちんと施工されているか?大事な部分である土台(基礎の上に乗っている木材)は水周りを重点的にチェックしてくださいね。
  3. 屋根裏を確認する
    木材の湿気(結露)、雨漏りや耐震金物、断熱性能などを確認しましょう。
    木材に雨のしみが無いか?金物はきちんと施工されているか?また、金物に錆は無いか?断熱材はきちんと施工されているか?換気は取れているか?などをきちんと確認してください。
  4. 建物のゆがみを確認する
    どこで確認するかというと、建具のたてつけや、壁のひび割れです。
    ドアが閉まらない、引き戸や窓を閉めても上か下に隙間が出来るというものや、壁のプラスターボードが割れているとビニールクロスも裂けている場合は、建物自体がゆがんでいる場合があります。
    また、よくテレビなどで登場するビー玉ですが、こちらはあまり神経質にならない程度に傾きを確認してみてください。
  5. 設備機器の状態を確認する
    実際にいろいろ使ってみてください。キッチンや洗面所、トイレなど。その他に設備機器がある場合もあります(浄化槽や電気温水器、太陽光発電など)ので、その使用方法や状態の説明をきちんと受けてください。
  6. 昭和57年1月1日以降に新築された中古住宅かどうか?
    (登記簿上の新築日付が昭和57年1月1日以降の住宅)
    平成17年の住宅税制の改正の中で、不動産取得税の特例措置(中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置)の適用対象が拡大され、木造(軽量鉄骨造を含む)建物では新築後20年以内、マンションなど非木造建物では新築後25年以内であること、に加え、昭和57年1月1日以降に新築された中古住宅(登記簿上の新築日付が昭和57年1月1日以降の住宅)で、これらは新耐震基準に適合しているものとみなされました。また昭和56年12月31日以前の建物でも、「新耐震基準を満たすことの証明書」を取得すれば特例処置を受けられます。
    ただ、注意が必要なのは「新耐震基準を満たすことの証明書」が必要な場合で、住宅の引渡しを受けた後(所有権が移転した後)にその証明書を取得した場合には、これらの特例措置が適用されないことになっているのです。
    特例措置が適用される古い中古住宅を購入される場合には、売買契約締結後にまず「新耐震基準を満たすことの証明書」を受け取ることを忘れずに!

確認したいところは、狭い部分もあるので、自分で入ることが不可能な場合は、不動産屋さんに詳しく写真に撮影しいただいて、提出してもらってもいいかと思います。


契約について

  1. 購入代金の支払いと引渡し時期
    契約締結時に手付金を支払い、次に中間金、最後に最終金と何回かに分けて支払う場合は、いつまでに支払うのかを充分確認する。
    また、最終金は引渡しや所有権移転登記手続きの申請時期に支払うことが多く、その具体的な日程を確認しておくことをお勧めします。
  2. 抵当権の抹消時期と方法
    住宅ローンを完済していない物件には、抵当権が設定されていて、売買代金を支払えばこれが抹消されます。いつ、どのような方法で抵当権が抹消されるのか?きちんと確認をしましょう。
  3. 瑕疵担保責任
    瑕疵(隠れた傷)を発見した場合の処置について、詳しい取り決めをしておく。
    ※詳しくは下記のその他の注意事項参照。
  4. 税金の負担方法
    固定資産税や都市計画税の額と滞納の有無の確認。購入年度については、どんな割合で負担するかをきちんと確認してください。

その他の注意事項


新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅の基本構造部分に、10年間の瑕疵担保責任期間が義務付けられています。これは、住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に瑕疵が発見された場合、その住宅を建てた事業者や売主が10年間、修理などの対応をしなければならないことを意味します。

しかし中古住宅には、この法律が適用されません。ですから瑕疵担保期間は、それぞれの契約によって決められます。ここは必ず確認が必要です。(多くの場合数ヶ月と短めです)これは、新築住宅の売買契約が事業者対個人で結ばれるのに対し、中古住宅の契約は個人対個人で結ばれることが多く、長期の瑕疵担保責任を負うのが難しいと考えられるためです。

また売買契約における瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵、つまり契約当時はわからなかった不具合に限定されますが、雨漏りや基礎の沈下などのように、契約当時に十分注意をしても容易に発見できなかった瑕疵については、瑕疵担保期間内であれば、買主は売主に修理や損害賠償などを求めていくことができます。

一番良いのは、買う前にきちんとチェックをして、修理していただくことではないでしょうか?その前に、修理して住むに値するかどうか?の判断をしてからご契約することをお勧めします。


私ならここを見る!弊社スタッフがお教えするチェックポイント

さて、ここで、弊社スタッフに「自分が中古住宅を購入するなら、どこを見る?」と質問してみました。ご参考までに!

社長 社長
  1. 環境
    住宅が建つまでの土地の状況(田畑・谷・沼・etc.)
    公共施設までの距離
    地域特性
  2. 構造
    建物の基礎・構造がしっかりしており、雨漏り・白蟻・湿気がないか
  3. 未修繕
    住む人に合ったリフォームが望ましい
  4. 価格

鈴木 鈴木
  1. 外部(外壁・屋根)の状態
  2. 築年数
  3. 床下・屋根裏の状態
  4. メンテナンスをしているかどうか?



ご不明な点はお気軽にこちらまでお問合せください。

よろしかったら下記のページもどうぞ!
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